Юридические аспекты купли - продажи квартир.



Осторожно, дети! Или подводные камни приватизации жилья


18 марта 2010 - Осторожно, дети! Или подводные камни приватизации жилья

О том, что перед тем как оформить договор о покупке квартиры, надо проверить ее юридическую чистоту, говорилось уже неоднократно. Но оказывается, проверка проверке рознь. Особенно, если у квартиры есть приватизационная история. Попробуем разобраться в подводных камнях этого вопроса.

 

Речь идет о квартирах, которые ранее были государственными, затем приватизированы и только после этого выставлены на продажу. Главный источник риска в них — дети, которые были несовершеннолетними в 90-х годах прошлого века и, соответственно, в приватизации не участвовали. Изначально в федеральном законе № 1541—1 от 04.07.1991 года «О приватизации жилищного фонда в РФ» не было ни слова о том, что дети также становятся собственниками приватизированного жилья (говорилось лишь, что приватизация осуществляется с их согласия). Изменения в текст Закона были внесены только 11 августа 1994 года. С этого момента в списки собственников квартиры обязательно входили несовершеннолетние дети хозяев приватизируемого жилья.

 

Соответственно, все сделки, совершенные в 1991—1994 годах, могут быть признаны незаконными или ничтожными. К слову сказать, многие из таких квартир до сих пор находятся на рассмотрении в суде.

 

Что делать, если ваши права собственника нарушены?

 

Конечно, можно попытаться отстоять свои права. При этом следует помнить о сроке исковой давности. Ранее срок давности по ничтожным сделкам с недвижимостью составлял 10 лет, но с 2005 года этот период был изменен на 3 года. При этом, 3 года считаются с того момента, когда началось исполнение сделки. К примеру, приватизация состоялась в 1992 году, вам тогда было 7 лет. На момент совершения сделки вы не могли юридически отстаивать свои права. Следовательно, 3 года начинают отсчет с момента достижения вами совершеннолетием. А, значит, до 21 года вы можете обратиться в суд с просьбой восстановить справедливость.

 

Правда, Закон не запрещает исцу обращаться в суд после истечения срока исковой давности. Просто, если ответчик сопоставит даты, он сможет потребовать признать неправомерность иска. Если же такого не произойдет, иск будет рассмотрен в обычном порядке.

 

Отчаиваться в случае истечения срока исковой давности нельзя ни в коем случае, поскольку возможны варианты. Иногда суд признает уважительной причину, по которой был пропущен срок давности (как, например, в описанном примере, пока истец был несовершеннолетним). Весомым аргументом может оказаться отсутствие разрешения на невключение несовершеннолетнего в число собственников (его выдают органы опеки и попечительства). Если же рассматривать сделку в суде не как ничтожную, а как частично недействительную. То срок исковой давности (1 год) должен будет исчисляться начиная с того момента, как вы узнали о нарушении своих прав. Осталось только доказать, что это произошло недавно.

Если вы купили квартиру, которую приватизировали с нарушением прав несовершеннолетних

 

Риск, что у вас попытаются истребовать такую квартиру, — велик. На сегодняшний день суды рассматривают множество исковых заявлений с требованиями признать неправомерной не только приватизацию, а и продажу квартиры.

 

Есть ли шанс на успех у ответчиков по таким делам? Во-первых, ответчик может апеллировать тем, что права несовершеннолетнего не нарушены: он может принять участие в приватизации другого жилья. Но лучше всего, до совершения любой сделки воспользоваться услугой титульного страхования, которую предлагают сейчас многие страховые компании. Суть услуги заключается в том, что покупатель получает гарантию денежной компенсации в том случае, если сделка по недвижимости будет признана недействительной. Эта же услуга предусматривает помощь покупателю в суде, если таковой состоится.


Что говорят по данному вопросу специалисты?

 

В большинстве своем, юристы, работающие в области недвижимости, призывают покупателей действовать через опытные риелторские компании, а также заключать договоры титульного страхования.

 

Что же касается лиц, которые были несовершеннолетними на момент приватизации, то профессионалы советуют им не отказываться от шанса на справедливость и обращаться в суд в любом случае, независимо от того, истек срок исковой давности или нет. По оценкам специалистов, большинство таких сделок рассматриваются не как ничтожные, а как частично оспоримые, срок давности которых исчисляется с момента информирования исца о нарушении его прав.

 

Остается только пожелать и той и другой стороне благополучно обойти все подводные камни приватизации.

 




последние статьи раздела
    О том, что перед тем как оформить договор о покупке квартиры, надо проверить ее юридическую чистоту, говорилось уже неоднократно. Но оказывается, проверка проверке рознь. Особенно, если у квартиры есть приватизационная история. Попробуем разобраться в подводных камнях этого вопроса.
    
    

    Регламент долевого участия в строительстве новых объектов вот уже 5 лет устанавливает Федеральный закон № 214. Несмотря на то, что с каждым годом число строительных компаний, работающих в соответствии с этим законодательным актом, растет, второй лагерь, состоящий из застройщиков, работающих «по-серому», все еще остается многочисленным.

    Доверенность — неотъемлемый документ современной деловой жизни, с которым хотя бы раз в жизни сталкивался любой человек. Надежность доверенности в случае получения денег или материальных ценностей уже давно не ставится под сомнение. А как обстоит дело со сделками по недвижимости? Можно ли покупать квартиру у обладателя доверенности или не рисковать?

    Мало того, что недвижимость стоит недешево, так еще и налоговое бремя, которое связано с недвижимостью, исчисляется немалыми суммами и ложится на затраты как покупателя, так и продавца. Но в налоговом законодательстве можно найти пути снижения обременения и, таким образом, немного сэкономить, не нарушая закон.

    Если вам приглянулась недвижимость, правом на собственность на которую обладают сразу несколько человек, не упустите из вида ни одну правовую деталь, связанную с такой собственностью. Невнимательность может стоить дорого — либо покупка сорвется, либо вам достанется лишь доля в недвижимости и ворох проблем.

 


Разделы статей

 


 




Rambler's Top100

узнать индекс цитируемости pagerank google
© Купить квартиру, Купить комнату, Новостройки, Аренда квартир, Купить дом, Купить землю, все операции с недвижимостью. © Карта сайта http://www.home-review.ru
© На пульсе рынка недвижимости
© Использование информации без ведома авторов сайта, запрещено
© Для связи с авторами сайта используйте контактную информацию